사무실 임대차 계약, 월세만 보지 마세요 – 관리비·주차·전용률 완벽 가이드

 

 

안녕하세요 😊
사무실을 임대할 때 대부분은 월세와 보증금만 집중해서 살펴보시는데요.
실제로 계약하고 나면, 월세 외에 들어가는 관리비, 주차비, 전용률 때문에 예상보다 지출이 커지는 경우가 많습니다.

 

오늘은 사무실 계약 시 반드시 확인해야 하는 숨은 비용과 체크 포인트를 정리해드리겠습니다.

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📍 1. 관리비 – 월세보다 무서운 ‘숨은 비용’

관리비에 포함되는 항목

• 공용 전기·수도요금
• 청소, 경비 인건비
• 엘리베이터, 냉난방 공용 유지비

주의해야 할 점

1. 냉난방 방식
   • 개별 냉난방: 실제 사용한 만큼만 전기요금 부과 → 합리적
   • 중앙 냉난방: 건물 전체 시간대에 따라 요금 부과 → 비효율적일 수 있음
2. 예상치 못한 추가 항목
   • 인터넷 회선, CCTV 보안 비용, 정기 소독 비용 등이 관리비에 포함될 수 있음

👉 계약 전 반드시 “관리비 명세서”를 요청하세요.
월세보다 관리비가 더 많이 나오는 경우도 생각보다 많습니다.

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📍 2. 주차 – 직원과 방문객을 위한 필수 조건

확인 포인트

• 기본 제공 대수: 1대 무료인지, 추가 주차 시 월 요금이 얼마인지 확인
• 방문객 주차: 손님 방문 시 시간 단위 요금 할인이 있는지
• 인근 공영주차장 여부: 건물 주차가 부족하면 대안이 있는지

실무 사례

• A씨는 월세 80만 원짜리 사무실을 계약했지만, 직원 2명이 추가 차량을 등록하면서 추가 주차비 20만 원이 매달 발생했습니다.
• 고객 방문이 잦은 업종이라면 방문객 주차 가능 여부가 계약 성패를 좌우할 수 있습니다.

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📍 3. 전용률 – 실제 사용할 수 있는 공간의 크기

전용률이란?

• 전용면적 ÷ 계약면적 × 100(%)
• 계약면적에는 로비, 복도, 화장실 등 공용공간이 포함되므로 실제 사용할 수 있는 공간은 전용면적입니다.

예시

• 계약면적: 20평
• 전용률: 70%
• 실제 사무실 사용면적: 14평

👉 전용률이 낮을수록 “계약한 면적 대비 실제 공간이 좁다”는 의미입니다.

일반적인 전용률

• 소규모 상가/근린생활시설: 약 50~70%
• 오피스 빌딩/업무시설: 약 70~85%

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📍 4. 계약 전 체크리스트

1. 관리비: 포함 항목과 평균 비용 확인 (명세서 요구)
2. 주차: 직원·방문객 주차 지원 여부, 추가 요금 확인
3. 전용률: 계약면적 vs 실제 사용면적 비교

👉 단순히 “월세가 싸다”는 이유로 계약하면,
결국 관리비·주차비·낮은 전용률 때문에 총 비용이 더 비싸지는 경우가 많습니다.

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✅ 마무리

사무실 임대차 계약은 단순히 월세와 보증금만 보는 게 아니라,
관리비, 주차, 전용률까지 꼼꼼히 따져봐야 진짜 합리적인 선택이 됩니다.
특히 온라인 판매나 스타트업 초기에는 고정비 부담이 큰 만큼,
계약 전 반드시 명세서와 전용률을 확인하고, 숨은 비용을 체크하시길 권장드립니다.