사무실 여유 공간, 합법적으로 공유하려면? 전대차와 코워킹 완벽 정리

 

 

안녕하세요 😊
사무실을 임대해서 쓰다 보면, 공간이 남아서 다른 사람에게 빌려주고 싶을 때가 있습니다.
특히 창업 초기에는 2~3평 정도가 남아 임대료 부담을 나누고 싶은 경우가 많죠.

하지만 주의하지 않으면 불법 전대(재임대) 문제가 생길 수 있습니다.
오늘은 전대차와 합법적인 공간 공유의 차이를 설명드리겠습니다.

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📍 1. 전대차(재임대)란?

• 임차인이 빌린 공간을 제3자에게 다시 임대하는 것을 말합니다.
• 예: A가 건물주(B)에게서 10평을 빌려 쓰고 있는데, 그 중 3평을 C에게 임대하는 경우 → 전대

법적 원칙

• 민법 제629조: “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 타인에게 양도하거나 전대하지 못한다.”
• 즉, 임대인의 동의 없이 전대하면 계약 위반입니다.
• 적발 시 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

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📍 2. 합법적으로 전대하려면?

1. 임대인의 서면 동의
   • 말로만 “괜찮다”는 건 나중에 문제 될 수 있습니다.
   • 계약서 특약에 반드시 “전대 가능”이라고 기재해야 합니다.
2. 건축물 용도 준수
   • 전대한 사람이 사용하는 업종이 건물 용도와 맞아야 합니다.
   • 예: 근린생활시설인데, 무허가 음식점 운영 → 불법

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📍 3. 공간 공유(Co-Working)란?

• 최근 많이 쓰이는 방식은 “코워킹(Co-working)” 또는 “쉐어 오피스”입니다.
• 전대를 하는 대신, 공동 사무실 개념으로 비용을 나누어 쓰는 방식입니다.
• 예: 한 공간에서 책상만 나눠 쓰고, 임대료와 관리비를 분담

👉 코워킹의 경우에도 임대인에게 사전 동의를 받는 것이 안전합니다.
특히, 계약자가 아닌 제3자가 사무실 주소로 사업자 등록을 하면 문제가 될 수 있습니다.

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📍 4. 실무 사례

1. 불법 전대 사례

• A씨는 사무실 일부를 몰래 다른 사업자에게 빌려줬습니다.
• 건물주가 알게 되자, “무단 전대” 사유로 계약 해지를 통보받고 보증금 일부를 돌려받지 못했습니다.

1. 합법 공유 사례

• B씨는 사무실이 6평인데 실제 사용하는 건 3평뿐이었습니다.
• 건물주에게 “2~3평을 다른 프리랜서와 같이 쓰고 싶다”고 요청했고,
• 계약서에 “코워킹 형태로 일부 공간 공유 허용”이라는 특약을 추가해 합법적으로 운영했습니다.

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📍 5. 계약 전 체크리스트

• ✅ 전대차는 반드시 임대인 동의 필요 (서면으로 받기)
• ✅ 건축물 용도와 사용 업종 일치 여부 확인
• ✅ 제3자의 사업자 등록 가능 여부 확인
• ✅ 코워킹 형태라도 건물주의 입장에서는 사실상 전대일 수 있으므로, 사전 합의 필수

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✅ 마무리

사무실 공간이 남는다고 해서 무조건 다른 사람에게 빌려줄 수는 없습니다.
임대인 동의 없는 전대차는 불법이고, 계약 해지나 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

반대로 합법적인 공유는 충분히 가능합니다.
계약서에 특약을 넣고, 건물주와 협의한 뒤 진행하면 임대료도 절감하고 공간도 효율적으로 활용할 수 있습니다.